集体建设用地上建设的房屋的买卖合同是有效的（山东省） |
| 分类：诉讼交流 时间：(2013-09-18 11:54) 点击：659 |
提示：集体建设用地上建设的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，如因出卖人一方的原因，造成受让人不能获得物权，买受人有权追究出卖人的违约责任。 一、基本情况： 原告解除合同理由为： 被告在签订合同当天交付25万元后，不再按照合同约定交付房款。2012年7月17日原告登报声明：没有交清剩余房款的业主请于2012年7月22日前与原告联系，交上剩余房款，到期不来办理者视为自动放弃，原告有权对房屋收回转让。 二、目前合同是否解除？ 1，合同没有解除，原告没有向被告发出解除合同通知，被告更未收到解除合同通知。原告已经丧失了合同解除权。 《最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见》最高人民法院民一庭意见：参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 2，原告解除合同没有事实依据。 其一，原告虽然交付房屋，但是交付的房屋不符合合同约定的条件，房款并未达到付款条件。 其二、剩余房款如在2009年3月4日符合付款条件，则已经超出诉讼时效，原告对于剩余房款已经丧失胜诉权，原告据此解除合同已无事实依据。 3，原告要求违约金没有依据。 其一，违约金约定过高，应当按照同期银行贷款利率。 其二、如认定2009年3月4日符合付款条件，被告违约，则已经超出诉讼时效，丧失胜诉权。 三、合同的效力。 （一）、目前法院认为无效可能的理由：集体土地上建设的房屋，不允许转让给集体经济组织之外的人员。 1，2005年山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》 （三）关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。 《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。 2，《山东省高级人民法院2008年民事审判工作会议纪要》 （三）关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅 对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。 对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。 （二），但是我们目前涉及的合同而言，是在集体集体经济组织申请建设的集体建设用地上的上营业房，而不是居住用房，不涉及宅基地的转让问题，也不是小产权房。上述法院的内部的规范性文件均不能适用于本案。 1，基于以上的会议纪要，实际上，并没有禁止农村房屋买卖的法律和行政法规的强制性规定，仅仅是政府的文件。认定农村房屋买卖并无法律规定，仅仅是内部的规定。 对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅 2，法院的内部文件规定的实际上是禁止宅基地的买卖。 2005年法院的会议纪要说的是“农村私有房屋买卖合同的效力”，不是同一经济组织之间的买卖合同无效。 2008年的会议纪要，进一步确认了上述的观点，增加了“小产权房”买卖合同效力的问题。小产权房严格来讲不是法律的概念。但是仍然是讲的是在宅基地上建设房屋出卖的行为，从会议纪要的内容可以看出：【买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地】。 对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。 （三）、我认为集体建设用地上建设的营业房出卖行为是有效的，不论能否办理物权的登记，均不影响合同的效力。 1，《物权法》第五十八条 集体所有的不动产和动产包括： 第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 根据物权法的规定，集体建设用地上建设的营业房属于集体所有的不动产，村委会代表村民享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。村委会有权处分自己的财产。 （目前还有一个问题是，村委会的顶账行为是否超越权限，被村民代表大会撤销。后面再涉及。） 2，政府的相关文件并不禁止集体建设土地使用权的流转。 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》【 “（二）健全严格规范的农村土地管理制度。土地制度是农村的基础制度。按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。继续推进土地整理复垦开发，耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡。搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。 由以上的文件可知，政策性文件并不禁止集体建设用地的流转，相反规定了“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。” （四）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 四、结论： 原告撤诉。 杨全玉 |
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杨全玉律师撰写的《医患关系的密码》一书，已经由中国法制出版社出版发行。2017年7月16日法制日报读书栏目对该书的介绍：《医患关系的密码:“医疗+法律”思维解决医疗纠纷之道》从一个非常独特的视角剖析了医患关系的秘密。几个生动的真实案例,一层层剥开了问题的表象,让你看到一个赤裸裸的真相。医疗纠纷、医患矛盾从来都是现象,而不是本质。虽然医疗过错客观上表现为医生和医疗机构的医疗行为违反了法律、行政法规、部门规章和诊疗规范,但其原因并非如我们认为的疏忽大意和缺乏责任心这么简单。其症结在于思维方式,解决之道是“医疗法律”。
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